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借地権完全理解マニュアル ―全26パターン― 第3訂版

<2018年9月発売>

【著】レガシィマネジメントグループ
税理士法人今仲清事務所 税理士 今仲 清 氏(第4章)
税理士 山本 和義 氏(第5章)

完全受注生産 

購入申込締切日:2024年6月14日 
商品発送予定日:2024年6月28日予定

借地権の関係を26 パターンに分け解説
完全に理解しようとすると非常に複雑な借地権を、一目でわかる課税関係一覧と各事例により、実務ですぐに使えるマニュアルとしてまとめました。

Point1
パターン別に一目で分かる一覧
地主、借地人の関係を個人、法人にそれぞれ分け、賃貸借、使用貸借、権利金の有無、相当の地代の方式など、全26パターンに分類しました。
それらを一覧表にまとめています。

Point2
事例ごとに個別解説
分類したパターンを法令、通達を通して個別に解説することにより、ケース毎に詳しく調べることができるようにしました。

Point3
借地権の有無検討の手法
ご存じの通り、借地権を設定できれば評価は大きく減額できます。そこで、どの ような点が論点になり、有無が決まるか。9事例を通して検証します。

Point4
定期借地権の活用
近年、スタンダードな活用法となってきた「定期借地権」について税務的な面から考えてみます。
土地所有者の方へのアドバイスに生きます。

Point5
土地の無償返還の届出書の扱い無償返還の届出書は課税関係を大きく左右する重要な要素です。「提出していなかった……」「この時の土地評価は?」といった疑問に答えます。

<主な内容>

Ⅰ 歴史から見る民法上と税法上の借地権
1.民法上の借地権の本質
2.借地権の定義
3.借地権の現状
4.借地権の歴史の変遷
5.定期借地権の種類
6.従来の借地契約に対しても新借地借家法が適用されるか
7.定期借地権のケーススタディ
8.税法上の借地権の本質
9.各税法間における借地権の違い
10.借地権をどう捉えるか

Ⅱ ケース別借地権課税関係事例
表1地主「個人」/借地人「個人」の場合の課税関係一覧
表2地主「個人」/借地人「法人」の場合の課税関係一覧
表3地主「法人」/借地人「個人」の場合の課税関係一覧
表4地主「法人」/借地人「法人」の場合の課税関係一覧
1.地主「個人」借地人「個人」の課税関係
事例1 賃貸借契約権利金を収受
事例2 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代据え置き
事例3 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を改訂
事例4 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない
事例5 使用貸借契約
2.地主「個人」借地人「法人」の課税関係
事例6 賃貸借契約権利金を収受
事例7 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を据え置く
事例8 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を改訂
事例9 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を提出
事例10 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を未提出
事例11 使用貸借契約無償返還届出書を提出
事例12 使用貸借契約無償返還届出書を未提出
3.地主「法人」借地人「個人」の課税関係75
事例13 賃貸借契約権利金を収受
事例14 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を据え置く
事例15 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を改訂
事例16 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を提出
事例17 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を未提出
事例18 使用貸借契約無償返還届出書を提出
事例19 使用貸借契約無償返還届出書を未提出
4.地主「法人」借地人「法人」の課税関係101
事例20 賃貸借契約権利金を収受102
事例21 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を据え置く105
事例22 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受地代を改訂108
事例23 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を提出
事例24 賃貸借契約権利金を収受しない相当の地代を収受しない無償返還届出書を未提出
事例25 使用貸借契約無償返還届出書を提出
事例26 使用貸借契約無償返還届出書を未提出
■借地権の有無9事例
事例1 土地の取得原価に関する更正の請求
事例2 貸宅地を借地権の存する土地へ
事例3 雑種地に財産評価基本通達86(1)イを適用
事例4 不動産の組換えを伴う評価減に利用
事例5 借地権の明確化
事例6 ガソリンスタンドの借地権
事例7 自動車解体工場の借地権
事例8 ロードサイド店舗の借地権
事例9 ガソリンスタンドの借地権の排除

Ⅲ 定期借地権の活用
1定期借地権の基本
1.普通借地権の歴史と定期借地権登場の背景
(1)普通借地権の歴史
(2)普通借地権の問題と定期借地権の登場
2.普通借地権と定期借地権の違い
(1)契約期間
(2)契約更新
(3)建物滅失による解約等
3.定期借地権の4種類
(1)存続期間
(2)目的
(3)契約方式
(4)契約の更新
(5)特約
(6)返還
4.一般定期借地権のポイント
(1)契約期間が長いこと(50年以上)で地主に抵抗感がある
(2)居住用専用、事業用専用、共用いずれも可能
(3)契約は必ず書面でなければならず公正証書にするとよりベター
(4)3つの特約は必ず入れる
(5)建物築造による存続期間の延長の排除の意味
(6)建物買取請求権の排除
(7)取壊義務条項
(8)保証金
5.建物譲渡特約付借地権のポイント
(1)建物譲渡特約付借地権のしくみ
(2)30年以上経過した日に建物を借地権設定者(地主)に譲渡する旨を定める
(3)相当の対価=当時者の合意=税務上は時価
(4)建物の賃借人が借地権消滅後の請求
6.2つの事業用借地権のポイント
(1)更地返還強制型
(2)任意契約型
(3)契約は公正証書によるものに限る。通常書面や口頭契約は無効
(4)利用目的は事業用に限定
(5)税務上考えられる問題点など
2定期借地権の税金
1.一時金への課税
(1)保証金
(2)権利金
(3)一括前払賃料
(4)建設協力金
2.受取地代への課税
(1)不動産所得となるのが基本
(2)一括前受賃料
3.一括前払賃料は、全契約期間のうち最初の一定期間のみも可
4.土地の基盤整備費用への課税
5.委託費用、許可申請費用、造成工事費等の取扱い
6.相続税対策=土地の評価引き下げ
(1)貸地として土地の評価減がされる
(2)残存期間15年までの評価減は、貸家建付地と同程度
7.一般定期借地権の底地相続税評価(個別通達)
(1)底地割合(平成10年1月1日以降の相続開始分)
(2)算定式
(3)適用されないケース
8.原則的評価方法相続税評価額は大幅に減少する
9.債務控除は全額はできない
(1)保証金の債務控除は現在価値で計算する
(2)納税資金準備対策に利用
10.固定資産税対策
11.保証金の運用益課税
(1)事業資金に利用⇒課税されない
(2)預貯金、債券を購入⇒受け取り利息への源泉分離課税のみ
(3)自家消費⇒課税
12.定期借地権用地の物納
(1)保証金は返還しておく
(2)保証金返還に見合う地代の値上げをする
(3)定期借地権契約の期間内の建替え
(4)更地返還義務違反の違約金支払特約
(5)収納価額は相続税評価額
3定期借地権の応用
1.不動産保有会社とオーナーの貸地契約
(1)中古賃貸物件の個人から法人への譲渡はますます主流に
(2)従来の方式と、定期借地権利用の比較
2.地代の決め方
(1)定期借地の地代=定期借地の地代相場でよい
(2)純賃料スライド方式
3.一時金
(1)保証金
(2)権利金
(3)一括前払い賃料
4.定期借地の転貸方式
(1)事業用借地は短期間で評価が上がる
(2)会社と一般定期借地権を締結してから事業用借地として賃貸する
(3)定期借地権は更地返還なうえ客観的に借地権の立証ができる
(4)収入移転によるメリットを受けることもできる
5.建設協力金方式か事業用借地か
(1)土地所有者にとっての事業用借地・建設協力金比較表
(2)建設協力金方式の場合は定期借家契約で
(3)中途解約のリスク
(4)相続税対策効果の比較
(5)借地人側の判断も加味する
6.複数の土地所有者が共同で大型施設に賃貸
7.まとめ

Ⅳ 無償返還の届出書に係る税務
第1部 入口から出口の理解を深める
1.はじめに
2.個人所有の土地に法人の借地権の設定があった場合の課税関係
(1)個人に対する課税
(2)法人に対する課税
(3)株主に対する課税
3.土地の無償返還に関する届出書制度の概要
4.土地の無償返還に関する届出書を提出することができないケース
(1)個人間における土地貸借の場合
(2)権利金等の支払いがある場合218
(3)相当の地代の改訂に関する届出書の提出がある場合218
5.地代の額
(1)地代が相殺関係にある場合
(2)土地所有者が個人で借地人が法人の場合
(3)土地所有者が法人で借地人が個人の場合
6.借地上の建物の取壊し費用等
(1)建物を取得後おおむね1年以内に取壊した場合
(2)土地の賃借に当たり、借地上にある建物の取壊し費用
7.土地の無償返還に関する届出書の提出期限
8.出口課税
(1)借地権の返還
(2)建物の譲渡
(3)関係法令
(5)土地の無償返還に関する届出書の様式
(6)土地の無償返還を定めた土地賃貸借契約書(見本)
9.最後に―実務上では
第2部 取引相場のない株式等の純資産価額の計算
1.取引相場のない株式等の相続税の評価方法
(1)評価の原則
(2)評価の流れ
(3)会社の規模区分
2.土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合の純資産価額の計算
(1)被相続人が同族関係者である場合
(2)被相続人が同族関係者でない場合の取扱い
(3)貸家建付借地権の場合
(4)土地保有特定会社の判定
(5)法人の土地を個人が借りて死亡した場合
3.賃貸マンション等を新築した場合の自社株の相続税評価額
4.まとめ
(1)原則評価か特例評価か
(2)無償返還の届出書
(3)土地保有特定会社の判定
(4)20%の加算は不要
第3部 土地の無償返還に関する届出書の活用法と留意点
1.土地の無償返還に関する届出書の提出がある場合の民法上の取扱い
(1)その土地貸借が使用貸借である場合
(2)その土地貸借が賃貸借である場合
2.小規模宅地等の特例と土地の無償返還に関する届出書
(1)特定同族会社事業用宅地等
(2)貸付事業用宅地等
3.賃貸不動産の法人化による所得税・相続税対策
(1)賃貸不動産の法人化
(2)建物の時価
(3)賃貸不動産を法人へ譲渡する場合の課税上の留意点
4.土地の無償返還方式と相当の地代の改訂方式との選択
(1)相当地代の改訂方法に関する届出書
(2)相当の地代方式における課税関係
(3)土地の無償返還方式と相当の地代の改訂方式の相違点

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