＜2026年9月発売＞実務マニュアル

合理的時価、取得費不明、土地・建物価格区分、譲渡費用

完全受注生産
購入申込締切日：2026年9月11日　
商品発送予定日：2026年9月25日予定

講師･著者：吉村鑑定税理士事務所　税理士・不動産鑑定士　吉村一成

＜セット内容＞書籍付 動画・音声解説商品
・テキスト　総ページ数　約200ページ
・付録データ等：無


不動産譲渡は、税理士として悩ましい実務ではないでしょうか。
「親族間での取引にどう値段をつければ相談された」
「先代から引き継いだ取得費不明の土地の場合はどうしよう」
「先生これって当然、譲渡費用にしていいんだよね？」
「あの物件の取得費はこれです。え、一括取引だから、分け方なんて決まってないよ」
というように、税理士を困らせる納税者からの質問に専門家として対応しなければいけません。
しかも、納税者が納得するような適正な金額を導き出すのが理想です！
概算５％など、形式評価だけに頼らない実務家としての対応法を解説します！


＜４つのポイント＞
・関係者間での合理的時価の算出
　親族間取引、経営者と法人との取引などでは安易な価格決定は危険です。
　公的指標、固定資産税評価、相続税評価などの割り戻しなど、説得力ある時価算定の構築法を解説します。
・取得費不明の時の推算方法
　「概算5％」は簡便ですが正しい評価とは言えないことが多々あります。
　過去の路線価や市街地価格指数などを用いて、実態に近い取得費を推計・立証する手法を解説します。
・土地・建物の一括取引時の価格区分
　土地・建物の一括取引は少なくありませんが、申告時には必ず価格を分けることが必要です。
　この分け方で税額が変わってしまうので国税側も注目しています。
　裁決例を見ながら、合理的、実務的な区分法の検討の仕方を解説します。
・譲渡費用の適正判定
　譲渡費用としての計上漏れがないか。
　また、立退料や違約金などが譲渡費用として認められるかどうか。
　不動産譲渡に関連する費用が「譲渡費用」と言えるかどうか、具体的に検討を加えていきます。


【主な内容】
目次（抜粋）
第１章：不動産譲渡における「合理的な時価（通常の取引価額）」の
　算定実務
　第１節：時価算定の必要性と税理士が負うべき説明責任（総論）
　第２節：取引当事者別・場面別の課税リスクと法的判定基準
　　2.1 個人間取引における「著しく低い対価」の境界線
　　2.2 個人から法人への譲渡と「みなし譲渡所得税」の罠
　　2.3 法人間・法人から個人の取引における課税リスク
　　2.4 「通常の取引価額」での評価が強制される特殊ケース
　　2.5 不動産の時価の考え方（原則）
　第３節：公的土地評価の相互関係と「10：8：7」の均衡ロジック
　　3.1 土地基本法と公的評価の適正化
　　3.2 地価公示制度の概要
　　3.3 4つの公的指標の徹底比較（比較表の活用）
　　3.4 「８対７」の法則と「時点修正」の理論
　第４節：【実践】鑑定理論を応用した簡易時価評価手法
　　4.1 鑑定評価の三面性（原価法・取引事例比較法・収益還元法）
　　4.2 「宇宙ステーション方式」による取引事例比較法の可視化
　　4.3 土地の簡易算定（1）：地価公示・基準地からの比準
　　4.4 土地の簡易算定（2）：相続税路線価を「0.8」で割り戻す
　　4.5 土地の簡易算定（3）：固定資産税評価額を「0.7」で割り戻す
　第５節：建物の時価算定 ― 「簿価」という錯覚からの脱却
　
第２章：取得費不明時における「推計手法」の選択と説明責任
　第１節：取得費の原則と「概算取得費5％」の特例の正体
　第２節：市街地価格指数による推計の実務と否認リスクの分析
　　2.1 平成12年11月16日公表裁決の徹底分析
　　2.2 日本不動産研究所「市街地価格指数」の正しい読み方
　　2.3 市街地価格指数推計が否認される「個別要因の壁」
　　2.4 過去の非公表裁決（ナンバー1〜6）に見る敗戦の教訓
　第３節：公示価格・基準地価を用いた「地点変動率」推計
　　3.1 東京地裁平成18年8月30日判決の衝撃
　　3.2 公示価格を用いた推計ステップ
　　3.3 公示価格推計と市街地価格指数推計の比較検討
　　3.3 公示価格推計における「否認リスク」
　第４節：相続税路線価を用いた推計の活用
　　4.2 国立国会図書館「デジタルコレクション」
　　4.3 昭和30年代〜40年代の路線価を読む際の「換算の罠」
　　4.4 相続税路線価推計の証拠能力
　第５節：建物の取得費を「標準建築単価」から復元する手法
　第６節：客観的事実から「逆算」する代替推計ルート
　
第３章：譲渡費用の最大化と「直接要した費用」の判定基準
　第１節：譲渡費用の定義と実務における「判定」の難しさ
　第２節：不動産業者・コンサルタントへ支払う費用の最大化
　第３節：借地借家関係の解消と「立ち退き」に要する費用
　第４節：建物の取壊し・除去と「資産損失」の活用
　第５節：契約解除・違約金・登記費用の特殊な取扱い
　第６節：測量・係争・和解金の判定基準
　第７節：特殊な場面における譲渡費用

第４章：一括売買における土地・建物の価格区分
　第１節：価格区分が必要とされる「税務上の要請」
　第２節：法令・通達が定める区分手法の「基本ルール」　　
　第３節：実践・３つの原則的区分手法と「実務の物差し」
　　3.1 直接法・差し引き法・按分法の定義と特性
　　3.2 土地重課制度（停止中）の通達に見る「差し引き法」の系譜
　　3.3 ３つの手法の実務ポイント
　第４節：判例・裁決事例から学ぶ「勝訴と敗訴の分水嶺」

※項目・内容は制作中のため変更される場合があります。