不動産譲渡時の「時価」と「譲渡費用」を有利にする方法　全2巻

平岡良太

講師紹介ページ

井上幹康

講師紹介ページ

GD2334〜GS2335

【講師】
第１巻　井上幹康税理士不動産鑑定士事務所　税理士・不動産鑑定士　井上幹康
第２巻　つるかめ相続税理士事務所　税理士　平岡良太

税理士の判断が要求される！？
不動産を譲渡するときによく問題になるのが「時価」と「譲渡費用」です。どちらも、ケースバイケースで税理士の判断が必要になります。そこで、講師のお二人に、それぞれが、どのようなプロセス、基準で判断しているか、解説いただきました。税理士として判断しなければならない時に大変役立つ内容です。

＜ポイント＞
■私が実践している「時価」検討フロー　STEP１～STEP３
■「譲渡費用」か？　整理すべき５つの検討項目
■判断するときに大事な視点は何か？

＜主な内容＞
第１巻　譲渡時の合理的な「時価」の求め方　
１．不動産売買における課税関係と低額譲渡の税務リスク
（１）売主：個人→買主：個人
　　　具体例：経営者親族間で不動産（棚卸資産でない）を譲渡
　　　みなし贈与（相法7）の「著しく低い価額」の判断基準
（２）売主：個人→買主：法人
　　　具体例：経営者（及びその親族）が不動産（棚卸資産でない）を同族会社へ譲渡
　　　みなし贈与（相法9、相基通9-2(4)）の「著しい低い価額」の解釈
　　　みなし贈与（相法9、相基通9-2(4)）の「著しい低い価額」の判断基準－土地の場合－
（３）売主：法人→買主：個人
　　　具体例：同族会社が不動産（固定資産）を経営者（及びその親族）に譲渡
（４）売主：法人→買主：法人
　　　具体例：関連会社間で不動産（固定資産）を譲渡

２．税務上否認リスクが無い（低い）不動産の「時価」算定方法
（１）大まかな「時価」検討フロー
　　　私が実践している検討フロー
　　　STEP１～STEP３
（２）譲渡前２～３年以内に売買・建築により取得した不動産
　　　実際の取得価額（帳簿価額）の検証
　　　時点修正の必要性と時点修正率の算定
　　　昨今のトピック～ウッドショックによる建築コスト急増～
（３）居住用の区分マンション
　　　同一マンション内の成約価格・売出価格の収集・検証
　　　居住用の区分所有財産の評価方法（個別通達）
（４）それ以外の不動産　実際の建物法人化案件①～③を紹介
　　　評価通達を準用した方法の検証
　　　収益物件の評価　～貸家及び貸家建付地の評価（評価通達26、93）の問題点～
　　①案件：東京都23区内所在の簿価１円の築古賃貸アパート
　　②案件：相続税節税目的で建てた賃貸アパート
　　③案件：周辺類似物件より高層で収益性の高い一棟賃貸マンション

第２巻　譲渡費用を実務判断するための５つ検討項目
１　法令・通達における譲渡費用の意義
　　所得税法第33条第３項
　　所得税基本通達33-7
２　従来の判例・裁判例における譲渡費用の意義
　　裁判所の判決における譲渡費用の概念　
　　従来の裁判所の該当性基準（平成18年４月20日判決前）
　　裁判所における「直接性」と「通常性」のアプローチ
３　土地改良区決済金事件
　　事案の概要
　　土地改良区とは？　
　　土地改良区の組合員とは？　
　　土地改良事業とは？　
　　裁判所の判断
　　結論へのアプローチ
４　平成18年４月20日判決における該当性基準
　　裁判所の該当性基準（平成18年４月20日判決）
５　平成18年４月20日判決後における実務対応
　　実務上の問題点と講師の私見
６　実務で留意すべきポイント
　　整理すべき事実関係　（検討項目）
　　交通費
　　宿泊費
　　コンサルティング料①
　　コンサルティング料➁（平成26年６月４日　裁決）　　
　　コンサルティング料③（平成26年６月４日　裁決）
　　コンサルティング料④（平成26年６月４日　裁決）
７　申告に当たっての留意事項
　　証拠書類の添付
　　取得費との区分